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【評論】房價持續高漲,政府如何實現漲價歸公?

有話要說
2017-09-29 | 上圖為位於臥龍街附近的台北市立教育大學

自從實價登錄上路,不少人賣屋後,以遠低於市價行情登錄交易價格,再備註為親友、員工或其他特殊關係等特殊交易,目的就是為了為節省贈與稅、財產交易所得稅或土地增值稅。

新聞中不乏實際例子,比如今年8月底新聞報導北市臥龍街的個案,因為備註二等親交易,所以登錄價格一坪僅17.6萬、總價485萬元,而屋主今年六月卻以市價出售,單價每坪49.8萬元、總價1375萬元,帳面獲利高達890萬元。然而媒體似乎都將焦點著重於人為因素層面上。

造成這個現象背後的原因,真的只是因為人為操作嗎?

其實除了低報買賣交易價格外,課徵土地稅過程中無法確實反映當時土地市場價格,乃當前無法抑制現今房價高漲問題使許多投機分子獲取暴利的一個重要原因

平均地權乃憲法所明定之基本國策,更為課徵土地稅之基石,其最重要精神為用漲價歸公之方法達成地利共享,避免土地利益被少數人獨占。如今政府在辦理土地公告現值,最為人詬病的就是多年來無法與市價接近,使漲價歸公之功能大打折扣,造成暴利歸私、社會財富分配不均之現象。

針對一開始所提及的臥龍街案例來探討,按照真實成交價格可推算出實際成交坪數約為27坪,經由實價登錄網查得平均屋齡為25年且為自用住宅,在經由內政部地政司網站可查詢得知民國81年土地公告現值為125,000元,民國106年土地公告現值為267,000元。

根據平均地權條例施行細則第五十六條所規定土地自然漲價總數額之計算公式可知:
土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值*台北市地區消費者物價指數/100-工程受益費(在此假設為零)=267,000(元/坪)*27(坪)-125,000(元/坪)*27(坪)*(106.45/100)=3,616,313元。

又因土地稅法第三十七條規定,「土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市面積未超過三公畝部分或非都市面積未超過七公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之。」所以實際課徵之土地增值稅為3,616,313元*10%=361,631元。

由此可知,成交金額1375萬元且獲利高達890萬元的房屋買賣卻只需繳約36萬元的土地增值稅,所需繳交土地增值稅卻僅佔獲利之4%

其實早在民國79年內政部召開全國土地問題會議中,在「改進地價地稅制度、貫徹土地漲價歸公」議題中就有提出三點有關改進公告土地現值方法。第一,內政部地政司所公布的土地公告現值可參考實際成交價格作為基準。第二,每年翻新公告土地現值時不需要經由地價評議委員審查。第三,建立完整的估價制度,可以借鏡日本做法,由政府主導成立財團法人或委託民間不動產估價師進行土地估價,當作土地公告現值之重要依據,並進一步用來檢核公告土地現值是否與市價一致的標準。

總的來說,為了達成有效改進土地公告現值,貫徹漲價歸公,政府應有壯士斷腕之決心,公告現值不能再因擔心引起抗爭土地稅之風波,而刻意壓低,使投機分子逃漏土地增值稅而獲利。期待有朝一日漲價歸公能確實執行,維持社會正義。

作者

林家豪

中央大學數學研究所碩士,現職金融從業人員。流著數學、財務與文字血脈的混血兒,自迷上寫作後,就泥足深陷,不能自拔。

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