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【評論】花蓮大地震的警鐘:如何解決目前都更緩慢的問題?

蘇煥智專欄
2018-02-09 | 本次花蓮大地震讓老舊大樓倒塌,提醒各縣市防災行都更的重要。

花蓮在2月6號的強震,造成諸多傷亡和損失,令人相當不捨及痛心!對於目前正在現場不眠不休、辛苦救援的救難英雄們,我們謹致上最深的敬意,並祈禱尚未救出的災民能夠儘快脫離險境!

但同時,大家也會追問,我們台灣如此頻繁的大地震,如何避免下一次大地震來臨時,我們的房子、我們的大樓,如何防範避免發生倒塌的悲劇?

根據內政部的統計,台灣有高達40%的老舊建築被評為必須補強甚至拆除重建,不然大地震來時恐有倒塌的危機。

全台最多老舊建築的城市,正是我們的首都台北市,房屋屋齡超過30年以上的比率達到近七成、有六十萬戶,可謂相當密集。

前內政部長李鴻源根據國家地震中心的資料指出,台北若是發生像花蓮一樣芮氏規模六級的大地震,可能會有4000棟的房子倒塌,如果平均一棟有八戶,將有32000戶,災民約有十萬人。如果是921大地震芮氏7.3規模的大地震,則可能會有高達3萬5千棟倒塌,則約有28萬戶,約有將近90萬的災民,恐怕將造成國家根本性的崩潰。

我個人基本上也相信國家地震中心的評估應該是有所本的。而且雙北地區住在土壤液化潛勢區的人口高達2、3百萬人,而二年前的大地震維冠大樓倒塌,與這一次花蓮大地震四棟大樓倒塌或傾斜,都跟土壤液化直接相關。


根據國家地震中心的評估,台北若發生像本次花蓮一樣的地震,將有四千戶倒塌。圖片為台北市忠孝東路街景,來源:六都春秋編輯室

都更為何緩慢呢?目前臺北市一年都更戶平均祇有1100戶,4000棟大樓的更新恐怕需要一百年,的確是緩不濟急!而柯文哲市長在今日(2/8)受訪時表示「都更戶別想一戶換一戶」、「不出錢光享受哪有那麼容易」等語,雖然道出都更的困境,但可惜卻沒有提出解決方案。而把都更緩慢的原因推給民眾心態也是不可取的!

其實都更緩慢關鍵在於目前都更制度設計有問題。現在台灣的都更主要是民間自辦都更,通常由建商直接去找住戶談都更的條件,一般是部分住戶先簽,有些住戶會要求更優惠的條件,也有少數住戶想要爭取更好條件,而不惜扮演堅決反對的角色。所以每一個住戶接受的條件,可能都不盡然相同。

建商想要追求更高的利潤也是人性的常態,而都更戶也想要爭取更好的條件也是人性之常,但卻因而形成「對賭式」的關係,容易產生衝突,也常常懷疑是否吃虧!最後這種爭執無法解決,法律上卻賦予地方政府強制執行的責任,而地方政府也因而背負「圖利建商」的罵名。這個都更制度設計可以稱之為「對賭式都更」。

「對賭式都更」,其實是造成都更緩慢的關鍵,因為住戶與建商在都更的權利利益分配的協商,是一個耗費時間的過程,再加上政府審查程序非常冗長,往往拖個五丶六年。

如何把都更由「建商住戶對賭的模式」(對賭拉扯的關係)轉化為「建商住戶分享的模式」(透明分享的合作關係)?這是排除都更緩慢的關鍵。其實每一個都更案本來就是一件合作的事業,住戶提供土地持分丶房屋參與都更,並期待分得室內坪數與原來相同的新的建築,也是一個正常的期待;而建商投入資金丶專業丶規劃設計營建,期待得到合理的報酬,雙方成立一個合作的事業體。

對於雙方所投入的資產及資金如何客觀作價評估其權值,並共同分享其利潤。轉化成這種「分享」的關係,才能真正加速都更的前進,而政府也比較有立場進行強制執行!

花蓮大地震的災難再度警示大家,「台灣防災性」都更已是刻不容緩。而解決都更緩慢的關鍵在於權利及利益分配的模式,如何訂出一個公平合理的分配制度及其救濟制度?是全面啟動防災性都更的關鍵!

 
 

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*封面圖片來源:總統府
 

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作者

蘇煥智

曾任立法委員、兩屆台南縣長,2013年重新執業律師,並創辦大員法律事務所。

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